Kira Tespit Davası ve Kira Artışı (TBK 344-346): Şartlar, Süre, İhtar ve Yargıtay Kararları

Kira sözleşmelerinde en çok uyuşmazlık yaratan konu, kira bedelinin her yıl ne oranda artacağı ve bu bedelin güncel rayice uygun olup olmadığıdır. Taraflar artış oranında anlaşamadığında veya ödenen kira emsallerin çok altında kaldığında devreye iki kavram girer: sözleşmedeki yıllık kira artışı ve mahkeme eliyle yürütülen kira bedelinin tespiti davası. Bu yazıda her iki kurum, Türk Borçlar Kanunu’nun 344, 345 ve 346. maddeleri ekseninde açıklanmaktadır.

Yıllık kira artışının üst sınırı kanunla belirlenmiştir. Taraflar sözleşmede artış kararlaştırmış olsa bile bu sınır aşılamaz.

Türk Borçlar Kanunu m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi): “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Yıllık Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, TÜFE ortalamasının üzerindeki kısım geçersizdir; kiracı yalnızca yasal sınır kadar artışı ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede hiç artış kararlaştırılmamışsa, hakim yine TÜFE ortalamasını aşmamak koşuluyla hakkaniyete göre belirler.

Not: 2022-2024 döneminde konut kiralarında geçerli olan yüzde 25 tavan uygulaması süreli bir geçici düzenlemeydi ve süresi dolmuştur. Güncel dönemde konut kiralarında on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanır. Uygulanacak güncel oranı işlem tarihinde teyit etmeniz önemlidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara ve emsallere uygun biçimde yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Hem kiraya veren (bedelin artırılması için) hem de kiracı (aşırı yüksek bedelin düşürülmesi için) bu davayı açabilir. Dava, kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı zamana ve usule bağlıdır.

Beş Yıl Kuralı ve Hak ve Nesafet İlkesi

Kira tespit davasında belirleyici eşik beş yıldır. İlk beş yıl boyunca hakim, bedeli belirlerken TÜFE ortalaması sınırıyla bağlıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda hakim; TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hak ve nesafete (hakkaniyete) uygun bir bedel belirler. Bu durumda bedel, TÜFE sınırının üzerine çıkabilir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasında, uzun süredir oturan kiracı lehine (eski kiracılık olgusu nedeniyle) emsal boş kira değeri üzerinden belirli bir oranda hakkaniyet indirimi yapılması kabul edilmektedir.

Dava Açma Süresi ve İhtar Şartı (TBK 345)

Belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için usule uygun davranılması gerekir. Aksi halde bedel ancak bir sonraki kira döneminde geçerli olur ve kiraya veren bir yıllık farkı kaybeder.

Türk Borçlar Kanunu m. 345: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

• Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılırsa: Belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli olur.
• 30 gün içinde yazılı bildirim (ihtar) yapılırsa: İzleyen dönem sonuna kadar dava açılabilir; bedel yine yeni dönem başından geçerli olur.
• Sözleşmede artış hükmü varsa: Yeni dönem sonuna kadar açılan davada bedel, dönem başından itibaren geçerli olur.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK 346)

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Türk Borçlar Kanunu m. 346: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenin başlangıç tarihine, artış hükmüne ve emsal bedellere göre farklı sonuçlar doğurduğundan, işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız önerilir.

Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3856, K. 2018/9229: Yeni kira dönemi için süresinde dava açılmamış veya kiraya veren tarafından usulüne uygun yazılı bildirimde bulunulmamışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli o dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7927, K. 2018/4805: Uzun süredir kiracı olan taraf bakımından, emsal boş kira değeri belirlendikten sonra eski kiracılık olgusu gözetilerek kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması, indirimin somut gerekçeyle ve belirli bir oran aralığında uygulanması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2792, K. 2021/267: Kira bedelinin tespiti davalarında talep sonucu bölünemez; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve dava ıslah yoluyla genişletilemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir.

Kira tespit davasını kimler açabilir?

Hem kiraya veren (bedeli artırmak için) hem de kiracı (aşırı yüksek bedeli düşürmek için) açabilir. Dava kira ilişkisi sürdüğü müddetçe her zaman açılabilir.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Dava her zaman açılabilir. Ancak ilk beş yıl içinde hakim bedeli belirlerken TÜFE ortalaması sınırıyla bağlıdır. Beş yıl sonrasında ise TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedeller birlikte değerlendirilerek hak ve nesafete göre belirlenir ve bedel TÜFE sınırının üzerine çıkabilir.

Belirlenen kira bedeli hangi dönemden itibaren geçerli olur?

Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılır ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli olur. Aksi halde bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

İhtar çekmek zorunlu mu?

Dava yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ihtara gerek yoktur. Dava bu süre dışında açılacaksa, belirlenen bedelin yeni dönem başından geçerli olabilmesi için 30 gün içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir.

Kira tespit davasında arabuluculuk şart mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tüketilmeden açılan dava usulden reddedilir.

İlgili konular: kira tespit ve kira uyarlama davası, kira depozitosu, kiracı nasıl tahliye edilir ve tahliye taahhütnamesi yazılarımıza da bakabilirsiniz.

Hukuki Destek İçin İletişime Geçin

Kira artışı, tespit davası ve ihtar süreçlerinde doğru hesaplama ve usule uygun hareket, hak kaybını önlemek için belirleyicidir. İzmir ve Bornova’daki kira uyuşmazlıklarınız için iletişim sayfamızdan veya +90 532 179 81 51 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.