Önalım (Şufa) Davası: Şartları, Süresi ve Bedel Hesabı (TMK m. 732-734)

Hisseli (paylı) tapular, ülkemizde arsa, tarla ve apartman paylarında çok yaygın bir mülkiyet biçimidir. Aynı taşınmaza birden fazla kişinin pay sahibi olduğu bu düzende, paydaşlardan biri kendi payını dışarıdan bir kişiye sattığında diğer paydaşlar çoğu zaman bu yeni ortağı istemez. İşte bu noktada önalım (şufa) davası devreye girer. Önalım hakkı, bir paydaşa, satılan payı aynı şartlarla öncelikle kendisinin satın alabilmesi imkanını tanır.

Bu konuda bilinmesi gereken en kritik gelişme, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanundur. Bu düzenleme ile Türk Medeni Kanunu’nun önalım hakkına ilişkin hükümlerinde, özellikle hak düşürücü sürede ve dava bedelinin hesabında önemli değişiklikler yapılmıştır. Aşağıda önalım (şufa) davasının şartlarını, güncel süreleri, bedel hesabını ve uygulamada en çok tartışılan fiili taksim savunmasını güncel mevzuat ve yerleşik Yargıtay içtihadı çerçevesinde ele alıyoruz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve satıştaki koşullarla satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Hak sahibi bu yetkisini kullandığında, satışı yapan paydaş ile alıcı arasındaki satış ilişkisine onların yerine değil, alıcının yerine geçmek suretiyle dahil olur.

Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyette paydaş sayısının artmasını önlemek ve taşınmaza dışarıdan yabancı kişilerin girmesini engelleyerek mevcut paydaşları korumaktır. Bu nedenle hak, yalnızca paya bağlı olarak doğar ve kural olarak satış işlemiyle birlikte kullanılabilir hale gelir.

Önalım Hakkının Yasal Dayanağı: TMK m. 732

Yasal önalım hakkının kaynağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesidir. Madde, hakkın kime ait olduğunu ve hangi işlemle doğduğunu açıkça belirler.

TMK Madde 732 (Yasal önalım hakkı): Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Maddeden de anlaşılacağı üzere önalım hakkının doğması için paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması ve payın üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Payın mevcut bir paydaşa satılması halinde ise önalım hakkı kullanılamaz, çünkü amaç taşınmaza yabancı kişinin girmesini önlemektir.

Önalım Davası Açmanın Şartları

Önalım davasının kabul edilebilmesi için bir arada bulunması gereken temel şartlar şunlardır.

1. Paylı Mülkiyet İlişkisinin Bulunması

Önalım hakkı yalnızca paylı (müşterek) mülkiyette söz konusu olur. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette bu hak doğmaz. Davayı açan kişinin, satış tarihinde ilgili taşınmazda paydaş sıfatını taşıması zorunludur. Taşınmazdaki ortaklığın tamamen sona erdiği durumlarda, örneğin ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sonucunda yapılan satışta, paydaşların önalım hakkı bulunmaz.

2. Payın Üçüncü Kişiye Satılması

Önalım hakkı, hukuki niteliği itibarıyla yalnızca satış işlemi ile doğar. Bir payın bağışlanması, trampası veya miras yoluyla intikali gibi satış sayılmayan devirler kural olarak önalım hakkı doğurmaz. Uygulamada tarafların gerçekte satış yaptıkları halde bunu bağış gibi göstermeleri sıkça görülür. Bu tür bedelde veya işlemde muvazaa iddialarının ispatı halinde mahkeme işlemin gerçek niteliğini araştırır. Benzer bir muvazaa tartışması muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davalarında da karşımıza çıkar.

3. Hakkın Dava Yoluyla Kullanılması

Önalım hakkı, karşı tarafa gönderilen ihtarname veya noter bildirimi ile değil, yalnızca alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu husus TMK m. 734’te açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla hak sahibinin niyetini beyan etmesi yeterli olmayıp, süresi içinde mahkemeye başvurması gerekir.

Önalım Hakkının Kullanılamadığı Haller ve Feragat

Bazı satış türlerinde önalım hakkı hiç doğmaz. Ayrıca paydaş bu hakkından önceden feragat de edebilir. İlgili düzenleme TMK m. 733’te yer alır. 7571 sayılı Kanunla bu maddenin birinci fıkrasına Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar eklenmiş ve dördüncü fıkradaki azami süre değiştirilmiştir.

TMK Madde 733: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Yasal önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Buna göre cebrî icra yoluyla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki ihale satışlarında önalım hakkı kullanılamaz. Yasal önalım hakkından tümüyle feragat resmî şekle ve tapu şerhine bağlıyken, yalnızca belirli bir satış bakımından vazgeçmek için yazılı şekil yeterlidir.

Önalım Davasında Süreler: Üç Ay ve Bir Yıl

Önalım davasında süreler hakkın özünü etkileyen hak düşürücü nitelikte sürelerdir. Bu süreler durmaz, kesilmez ve hakim tarafından kendiliğinden (resen) dikkate alınır. Adli tatil de bu sürelere etki etmez.

İki ayrı süre birlikte işler. Birinci süre, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen üç aylık süredir. Önemli olan, satışın usulüne uygun noter bildirimi ile öğrenilmesidir. Satışı tapu kaydından, komşudan veya adi bir mektupla öğrenmek bu üç aylık süreyi başlatmaz. İkinci süre ise satıştan itibaren işleyen azami süredir.

7571 sayılı Kanunla bu azami süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Kanunun geçiş hükmü uyarınca bu kısaltma, yürürlük tarihinden sonra yapılan satışlara uygulanır. 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından ise değişiklikten önceki iki yıllık sürenin uygulanmasına devam edilir. Dolayısıyla süre hesabında satışın tarihine dikkat edilmesi gerekir.

Önalım Davasında Bedel Nasıl Hesaplanır?

Bedel konusu, 7571 sayılı Kanunun getirdiği en köklü değişikliktir. Önceki düzende önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini ödeyerek payı devralırdı. Uygulamada tarafların önalımı engellemek için tapuda gerçek bedelden yüksek bir satış bedeli göstermesi sık görülen bir sorundu. Bu durumda hak sahibi, gerçek satış bedelini ve bedelde muvazaayı ispatlayarak gerçek bedel üzerinden payı alabiliyordu.

Güncel düzenlemede ise ölçü değişmiştir. 7571 sayılı Kanunla değişik TMK m. 734 şu yöndedir.

TMK Madde 734: Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen kesin süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu bedel süresinde yatırılmadığı takdirde hak sahibi adına tescile karar verilemez.

Yeni düzende hak sahibi, tapudaki satış bedelini değil, payın mahkemece belirlenen rayiç (piyasa) bedelini öder. Bu bedele alıcıya düşen tapu masrafları eklenir. Hakim, belirlediği rayiç bedel ile giderleri yatırması için davacıya kesin süre verir. Bu kesin süre içinde bedel yatırılmazsa davacı adına tescile karar verilemez. Bu nedenle davayı açan kişinin, dava açmadan önce ödeme gücünü ve payın yaklaşık piyasa değerini değerlendirmesi önem taşır.

Fiili Taksim Savunması

Uygulamada önalım davalarının reddine yol açan en önemli savunma fiili taksim savunmasıdır. Fiili taksim, kanunda düzenlenmemiş olup dayanağını TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı oluşturur.

Fiili taksimden söz edilebilmesi için paylı taşınmazın paydaşlar arasında eylemli olarak bölüşülmüş olması ve her paydaşın belirli bir bölümü bağımsız biçimde kullanması gerekir. Böyle bir fiili kullanma düzeni oluşmuşsa ve payını satan paydaşın kullandığı bölüm belirliyse, diğer paydaşın sonradan önalım hakkını ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir. Bu savunma Yargıtay tarafından taşınmazın arsa, arazi veya yapılı olması ayrımı yapılmaksızın kabul edilmektedir.

Fiili taksim savunmasının ispat yükü, bu savunmayı ileri süren davalıdadır. Savunma tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir ve yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Mahkeme uygulamasında genellikle keşif yapılır, tanıklar dinlenir ve taşınmazın kullanım durumunu gösteren kroki için bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Yasal Önalım ile Sözleşmeden Doğan Önalım Farkı

Önalım hakkı yalnızca kanundan doğmaz. Taraflar sözleşme ile de önalım hakkı kurabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı TMK m. 735’te düzenlenmiştir.

TMK Madde 735 (Sözleşmeden doğan önalım hakkı): Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

İki hak türü arasındaki temel farklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bu dava, ortaklığın giderilmesi davalarından farklı olarak Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında değildir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin yetki niteliğindedir. Bulunduğunuz yere göre hangi davanın nerede görüleceği konusunda İzmir adliyeleri rehberimizden yararlanabilirsiniz.

Yargıtay Kararları

Önalım hukukunun şekillenmesinde Yargıtay içtihatları belirleyici rol oynar. Özellikle fiili taksim savunması, büyük ölçüde içtihatlarla gelişmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda payın devri karşısında önalım hakkının ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı kabul eden yerleşik yaklaşımı benimsemiştir. Bu yöndeki kararlara örnek olarak Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/14-1761 Esas, 2018/407 Karar sayılı kararı ile 2014/14-1343 Esas, 2016/1036 Karar sayılı kararı gösterilebilir. Aynı ilke Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/6177 Esas, 2016/10816 Karar sayılı kararında da uygulanmıştır.

Bu kararlarda vurgulanan temel ilkeler şunlardır. Fiili taksimin varlığı için her paydaşın belirli bir bölümü bağımsızca kullanması aranır. Savunmayı ileri süren davalı bunu ispatla yükümlüdür. Mahkeme, taşınmazın kullanım biçimini keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Somut olayın özelliklerine göre sonuç değişebileceğinden, her dosyanın kendi delilleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım (şufa) davası nedir?

Önalım davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşın bu payı aynı koşullarla öncelikli olarak satın almak için alıcıya karşı açtığı davadır.

Önalım davasını kimler açabilir?

Davayı, satış tarihinde ilgili taşınmazda paydaş olan kişiler açabilir. Satışı yapan paydaşın payını devralan üçüncü kişi davalı konumundadır.

Önalım davası açma süresi ne kadardır?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır. 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlarda azami süre iki yıl olarak uygulanmaya devam eder. Bu süreler hak düşürücüdür.

Önalım davasında bedel nasıl belirlenir?

Güncel düzenlemeye göre hak sahibi, payın mahkemece belirlenen rayiç bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini öder. Bu tutarın hakimin verdiği kesin süre içinde yatırılması gerekir. Yatırılmazsa davacı adına tescile karar verilemez.

Payın başka bir paydaşa satılması önalım hakkı doğurur mu?

Hayır. Önalım hakkı payın üçüncü bir kişiye, yani taşınmazda paydaş olmayan birine satılması halinde doğar. Mevcut paydaşa yapılan satışta bu hak kullanılamaz.

Fiili taksim önalım davasını engeller mi?

Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölüşülmüş ve her paydaş kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkının ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunarak dava reddedilebilir. Bu savunmanın ispatı davalıya aittir ve her dosyanın koşullarına göre değerlendirilir.

Önalım davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki olduğundan dava başka bir yerde açılamaz.

Bağış veya miras yoluyla devir önalım hakkı doğurur mu?

Önalım hakkı kural olarak yalnızca satış işleminde doğar. Bağış, trampa veya miras yoluyla intikal gibi satış sayılmayan devirler kural olarak önalım hakkı doğurmaz. Ancak gerçekte satış olan bir işlemin bağış gibi gösterilmesi halinde muvazaa iddiası gündeme gelebilir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Önalım hukukunda süreler hak düşürücü olduğundan ve 7571 sayılı Kanunla getirilen değişiklikler satış tarihine göre farklı uygulandığından, somut durumunuzda hak kaybı yaşamamak için bir avukattan destek almanız önerilir. Av. Faruk Durak, gayrimenkul hukuku alanında İzmir ve çevresinde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.