Tapu İptali ve Tescil Davası (TMK 1024-1025): Şartları, Süreci ve Yargıtay Kararları

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, kural olarak tapu kütüğündeki tescille doğar. Ancak bir tescilin ayakta kalması, dayandığı hukuki işlemin geçerli olmasına bağlıdır. Sahte bir vekâletname, ehliyeti bulunmayan bir kişinin imzası, iradeyi sakatlayan bir hile ya da kanuna aykırı bir devir söz konusu olduğunda tapudaki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmaz. İşte bu noktada gündeme gelen tapu iptali ve tescil davası, yolsuz biçimde oluşmuş tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlayan dava türüdür. Bu rehberde davanın yasal dayanağını, açılma sebeplerini, görevli ve yetkili mahkemeyi, harç ve süre konularını ve konuya ilişkin Yargıtay yaklaşımını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğünde yer alan ve gerçek hak durumuyla bağdaşmayan bir kaydın düzeltilmesini amaçlayan bir eda davasıdır. Dava iki istemi bir arada taşır. Birincisi, mevcut yolsuz tescilin iptali, yani kaydın silinmesidir. İkincisi, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilidir. Bu nedenle sadece iptal değil, aynı zamanda taşınmazın davacı adına kütüğe yazılması talep edilir.

Davanın temelinde, tapudaki görünüşteki durum ile gerçek hak durumu arasındaki çelişki yatar. Taşınmaz mülkiyeti ayni bir hak olduğundan, bu çelişkinin giderilmesi ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Hak sahibi, taşınmazı elinde bulunduran kişiye karşı doğrudan dava açarak kaydın düzeltilmesini ve taşınmazın iadesini isteyebilir.

Yasal Dayanak: Tescil ve Yolsuz Tescil

Davanın yasal çerçevesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda çizilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin nasıl kazanılacağı TMK m. 705’te düzenlenmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin kütüğe tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Türk Medeni Kanunu m. 705

Bu hükme göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. Tescilin geçerli olabilmesi için ise geçerli ve bağlayıcı bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, Kanun’un deyimiyle yolsuzdur.

Yolsuz Tescil ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi (TMK m. 1024-1025)

Hangi tescilin yolsuz sayılacağı ve yolsuz tescile dayanılamayacağı TMK m. 1024’te belirlenmiştir.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Türk Medeni Kanunu m. 1024

Yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişinin başvuracağı dava yolu ise TMK m. 1025’te düzenlenmiştir. Tapu iptali ve tescil davasının en doğrudan dayanağı bu maddedir.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Türk Medeni Kanunu m. 1025

Tapuya Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişi (TMK m. 1023)

Tapu iptali ve tescil davasının en önemli sınırı, tapuya güven ilkesidir. Taşınmazı tapudaki kayda güvenerek edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Türk Medeni Kanunu m. 1023

Bu ilke uyarınca, yolsuz bir tescilden sonra taşınmazı iyiniyetle edinen bir sonraki kişi hakkını koruyabilir. Bu durumda gerçek hak sahibinin tapu iptali ve tescil yerine tazminata yönelmesi gerekebilir. İyiniyet iddiasının dinlenmesini engelleyen önemli bir araç, dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi işletilmesidir. Şerhten sonra taşınmazı edinen kişi iyiniyet savunmasına dayanamaz.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Sebepleri

Dava, tescilin yolsuz hâle gelmesine yol açan çeşitli sebeplere dayanabilir. Her sebebin kendine özgü ispat koşulları ve süre rejimi vardır. Aşağıdaki tablo başlıca sebepleri ve bunların temel koşullarını özetler.

Yolsuz Tescil ve Hukuki Sebepten Yoksunluk

En geniş sebep, tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmamasıdır. Geçersiz bir satış, muvazaalı bir devir ya da hiç yapılmamış bir işleme dayanılarak oluşturulan kayıt yolsuzdur. Bu durumda gerçek hak sahibi kaydın düzeltilmesini her zaman isteyebilir.

Hukuki Ehliyetsizlik

Devri yapan kişinin işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması, tescili en baştan geçersiz kılar. Yaşlılık, ağır hastalık, akıl hastalığı veya benzeri sebeplerle ayırt etme gücünü yitirmiş bir kişinin yaptığı taşınmaz devri geçersizdir. Uygulamada bu iddia, kişinin işlem tarihindeki durumunu gösteren sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu üzerinden incelenir. Ehliyetsiz kişinin kaydı kök bakımından geçersiz olduğundan, bu zincirden gelen kazanımlar bakımından iyiniyet savunması dar değerlendirilir.

Hata, Hile ve Korkutma

Satıcının veya alıcının iradesinin hata, hile ya da korkutmayla sakatlanması hâlinde devir sözleşmesi iptal edilebilir. Bu sebeplere dayanan iptal hakkının, sakatlığın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Taşınmaz devri için vekil tayin edilen kişinin, vekâletnamedeki yetkiyi vekil edenin çıkarına aykırı biçimde kullanması bu sebebi oluşturur. Vekilin, taşınmazı gerçek değerinin çok altında ya da danışıklı biçimde devretmesi hâlinde dava gündeme gelir. Yargıtay uygulamasında, devralan üçüncü kişinin vekille iş birliği içinde olup olmadığı ve iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı titizlikle araştırılır.

Aile Konutu

Eşlerden birinin, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesi ya da üzerindeki hakları sınırlaması geçersizdir. Rızası alınmayan eş, devrin iptalini ve taşınmazın iadesini talep edebilir. Bu korumanın işlerlik kazanması için tapuya aile konutu şerhi konulması önem taşır. Konunun ayrıntıları için Aile Konutu Şerhi Nedir, Nasıl Konur? (TMK 194) başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kazandırıcı Zamanaşımı

Tapuda malik görünmeyen ancak taşınmazı uzun süre malik sıfatıyla kullanan kişi, koşulları varsa TMK m. 713 uyarınca adına tescil isteyebilir. Bu yol, davasız ve aralıksız biçimde yirmi yıl süren zilyetliğe dayanır ve tapu iptali ve tescil davasının ayrı bir görünümünü oluşturur.

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan danışıklı devirler, yani muris muvazaası da tapu iptali ve tescil davasının bir sebebidir ve ayrıntıları için Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) başlıklı yazımıza bakılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Uyuşmazlığın niteliğine göre bu kural değişebilir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir. Davanın başka bir yerde açılması mümkün değildir. Aşağıdaki tablo görev, yetki ve harç konularını özetler.

Harç, Zamanaşımı ve Dava Süreci

Tapu iptali ve tescil davası, konusu bir taşınmaz olduğundan nispi harca tabidir. Harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınarak hesaplanır ve kanunen öngörülen oranın dörtte biri peşin olarak yatırılır. Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesiyle değer yükselirse eksik harcın tamamlanması istenir. Maddi durumu elverişli olmayan taraf, koşulları varsa adli yardım talebinde bulunabilir.

Zamanaşımı bakımından sebepler farklılık gösterir. Yolsuz tescile, sahte belgeye ve hukuki ehliyetsizliğe dayanan davalar süreye bağlı değildir. Yolsuz kayıt devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir. Buna karşılık irade sakatlığına dayanan iptal hakkı bir yıl içinde kullanılmalıdır. Kadastro öncesi sebeplere dayanan davalarda ise kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre işler.

Dava sürecinde tapu kaydı, veraset ilişkisi, sözleşmeler, banka kayıtları ve tanık beyanları gibi deliller toplanır. Taşınmaz üzerinde keşif yapılması ve bilirkişi raporu alınması çoğu dosyada gerekir. Taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini önlemek ve iyiniyet savunmasının önünü kesmek için dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır. Ortaklı taşınmazlarda paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklar için İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası başlıklı yazımız da yol gösterici olabilir.

Yargıtay Kararları

Yargıtay, tapu iptali ve tescil davalarında tapuya güven ilkesi ile gerçek hak sahibinin korunması arasındaki dengeyi gözeten bir uygulama geliştirmiştir. Aşağıdaki kararlar bu yaklaşımı yansıtmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, sahte vekâletnameye dayanan bir devirde ikinci el durumundaki kişinin konumunu değerlendirdiği kararında, ilk el konumundaki kişinin sahte belgeyle edindiği sicilin geçersiz olduğunu, ancak bu kişiden kayda güvenerek taşınmazı edinen kişinin koşulları varsa TMK m. 1023 korumasından yararlanabileceğini belirtmiştir. Karar, iyiniyetin yalnızca şeklen değil derinlemesine araştırılması gerektiğini ve kötüniyet iddiasının bir def’i değil itiraz olduğunu, mahkemenin bunu resen gözeteceğini vurgulamaktadır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/6821, K. 2014/6874, 01.04.2014). Kötüniyetin itiraz niteliği, İçtihadı Birleştirme Kararı ile de kabul edilmiştir (İBK E. 1990/4, K. 1991/3).

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına ilişkin bir kararında Daire, vekilin zarar verme kastının, devir tarihindeki gerçek değer ile akit bedeli arasındaki farkın ve taşınmazın devirden sonra kimin tarafından kullanıldığının araştırılması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/17505, K. 2018/13585, 17.10.2018).

Yargıtay, vekâletin kötüye kullanılmasına dayanan davalarda zamanaşımı ya da hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini de kabul etmektedir. Bir kararında, taşınmazın devredildiği bölümler için tapu iptali ve tescile, üçüncü kişilere geçen bölümler için ise tazminata hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/3325, K. 2020/6415, 02.12.2020).

Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan danışıklı devirlerde, mirasçıların tapu iptali ve tescil davası açabileceği ve bu davanın süreye bağlı olmadığı ise köklü bir İçtihadı Birleştirme Kararıyla kabul edilmiştir (YİBK E. 1974/1, K. 1974/2, 01.04.1974).

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası nedir?

Tapu kütüğünde yer alan ve gerçek hak durumuyla bağdaşmayan yolsuz bir kaydın iptal edilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlayan dava türüdür.

Tapu iptali ve tescil davası hangi sebeplerle açılır?

Yolsuz tescil, hukuki ehliyetsizlik, sahte vekâletname veya belge, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hata hile ve korkutma, aile konutunun rızasız devri ve kazandırıcı zamanaşımı gibi sebeplere dayanılarak açılabilir.

Tapu iptali ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Aile konutu veya tüketici işlemi gibi hâllerde görev değişebilir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına tabi midir?

Yolsuz tescile, sahte belgeye ve hukuki ehliyetsizliğe dayanan davalar süreye bağlı değildir. İrade sakatlığına dayanan iptal hakkı ise bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Tapu iptali davasında harç ne kadardır?

Dava nispi harca tabidir. Harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır ve kanuni oranın dörtte biri peşin olarak ödenir. Keşifte değer artarsa eksik harcın tamamlanması istenir.

İyiniyetli üçüncü kişi tapuyu kaybeder mi?

Tapudaki kayda iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunabilir. Bu durumda gerçek hak sahibi taşınmazı geri alamayabilir ve tazminat talebine yönelmesi gerekebilir. Dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir şerhi işletilmesi bu riski azaltır.

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Süre, dosyadaki delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesine, tanık sayısına ve istinaf ile temyiz aşamalarının işleyip işlemediğine göre değişir. Bu nedenle her dosya için geçerli tek bir süreden söz etmek mümkün değildir.

Bilgilendirme ve Hukuki Destek

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliğinde değildir. Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın değeri ve delil durumuna göre kişiye özel bir inceleme gerektirir. Hak kaybı yaşamamak için somut durumunuzu bir avukatla değerlendirmeniz önerilir. Av. Faruk Durak ile iletişime geçerek dosyanıza ilişkin hukuki destek alabilirsiniz.