Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Süreci

Kira sözleşmesi uzun süreli bir hukuki ilişkidir ve zamanla sözleşmedeki kira bedeli ile piyasadaki gerçek değer arasında ciddi bir fark oluşabilir. Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamadığında ya da uzun yıllar aynı kalan bir kira güncelliğini yitirdiğinde başvurulan yol kira tespit davasıdır. Beklenmeyen ve olağanüstü bir durum sözleşmenin dengesini kökten bozduğunda ise devreye kira uyarlama davası girer. Her iki dava da kira bedelini mahkeme eliyle yeniden belirlese de dayanakları, şartları ve işleyişleri birbirinden farklıdır.

Bu rehberde kira tespit davasının yasal dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu (TBK) 343, 344 ve 345. maddeleri, konut kiralarındaki TÜFE sınırı, beş yılı dolduran kira ilişkisinde hâkimin hakkaniyetle belirleme yetkisi, TBK 138 kapsamındaki kira uyarlama davası, dava açma zamanı ve kararın geriye etkisi, görevli ve yetkili mahkeme ile 1 Eylül 2023 sonrası zorunlu arabuluculuk dava şartı ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracının mahkemeye başvurarak yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini talep ettiği bir dava türüdür. Dava, mevcut sözleşmeyi sona erdirmez ve kiracıyı taşınmazdan çıkarmaz. Yalnızca ödenecek kira bedelinin güncel ve hakkaniyete uygun biçimde saptanmasını sağlar.

Davanın temelinde iki tipik durum yatar. Birincisi, tarafların yeni dönemde uygulanacak artış konusunda anlaşamamasıdır. İkincisi, kira ilişkisinin beş yılı doldurması nedeniyle bedelin emsallere ve taşınmazın durumuna göre yeniden değerlendirilmesi ihtiyacıdır. Kira tespit davasını hem kiraya veren (artış için) hem de kiracı (indirim veya aşırı artışın önlenmesi için) açabilir.

Kira Tespit Davasının Yasal Dayanağı: TBK 343, 344 ve 345

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi TBK 344. maddede, dava yoluyla belirlemenin usulü ise TBK 345. maddede düzenlenmiştir. TBK 343. madde ise kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralını getirir.

TBK Madde 344 (Kira bedeli): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır.

Konut Kiralarında TÜFE Sınırı (TBK 344/1)

Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oranı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım yönünden geçersizdir. Kira artış oranının nasıl hesaplandığı ve ihtar sürecinin ayrıntıları için kira artış oranı ve kira tespit davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Konut kiraları için 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25 geçici artış sınırı, bu tarih itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Dolayısıyla güncel durumda konut kiralarında üst sınır yeniden TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranıdır.

Beş Yılı Dolduran Kira İlişkisinde Hak ve Nesafet (TBK 344/3)

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda hâkim, artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir. Bu aşamada bedel, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakkaniyete (hak ve nesafete) uygun biçimde belirlenir. Uygulamada mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın konumunu, yüzölçümünü, yaşını ve çevredeki benzer taşınmazların kira değerlerini inceleterek güncel rayiç bedeli saptar.

Kira Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü (TBK 138)

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun edim dengesini bir taraf aleyhine katlanılamaz ölçüde bozması halinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması için açılır. Dayanağı TBK 138. maddedir.

TBK Madde 138 (Aşırı ifa güçlüğü): Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Yargıtay uygulamasında uyarlama talebinin kabulü için şu unsurların birlikte gerçekleşmesi aranır.

• Sözleşmenin kurulduğu anda öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması.
• Bu durumun taraflardan kaynaklanmaması.
• Olayların, edimler arasındaki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine bozması.
• Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş olması veya ifanın güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Uyarlama davası, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığına bakılmaksızın, sözleşme süresi içinde her zaman açılabilir. Bu yönüyle dava, belirli dönemlere bağlı olan kira tespit davasından ayrılır. Ancak olağan ekonomik dalgalanmalar ve öngörülebilir enflasyon tek başına uyarlama sebebi sayılmaz. Uyarlama, sözleşme dengesini kökten sarsan istisnai durumlara özgüdür.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Dava Açma Zamanı ve Kararın Geriye Etkisi

TBK 345. maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için belirli bir usul öngörülmüştür.

TBK Madde 345 (Dava açma süresi ve kararın etkisi): Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu kurallar pratikte şu tabloyla özetlenebilir.

İhtarname gönderimi, bedelin geriye etkili uygulanması bakımından belirleyici bir adımdır. Kira ilişkisine dair ihtar, tahliye ve taahhüt süreçlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğinde kiracının hangi hallerde tahliye edilebileceği konusundaki yazımız da yol gösterici olabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca değiştirilemez.

Yetkili mahkeme bakımından genel kurallar uygulanır. Davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi (HMK m. 10) yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi çoğu olayda ifa yeri olarak öne çıkar. Bu yetki kesin yetki olmadığından, davalı süresinde yetki itirazında bulunmazsa dava açılan mahkeme yetkili hale gelir.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti ve kira uyarlama talepleri de bu kapsamdadır.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı bir örneği dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki kira alacağı takipleri ve bu takiplere bağlı itirazın kaldırılması işlemleri bu dava şartının dışındadır.

Yargıtay Kararları

Aşağıda, Yargıtay’ın kira bedelinin tespiti ve uyarlama uyuşmazlıklarında istikrar kazanmış uygulamasından çıkan temel ilkeler yer almaktadır. Bu ilkeler yerleşik içtihat niteliğinde olup, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

• Hak ve nesafet indirimi ilkesi: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu belirledikten sonra, taraflar arasındaki mevcut kira ilişkisinin süregelen niteliğini gözeterek rayiç bedel üzerinden hakkaniyet indirimi uygular. Bedel doğrudan tam emsal değere çıkarılmaz.
• Emsal araştırması zorunluluğu: Mahkeme, bedeli yalnızca soyut değerlendirmeyle değil, taşınmazın mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak, çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira değerlerini somut biçimde araştırarak belirler.
• Tespit davasının bedeli ileriye yönelik belirlemesi: Kira tespit kararı kural olarak yeni dönem bedelini belirler. Geçmiş döneme ilişkin fark ancak TBK 345’teki usule uyulması halinde yeni dönemin başından itibaren talep edilebilir.
• Olağan enflasyonun uyarlama sebebi sayılmaması: Para değerindeki olağan düşüşler ve öngörülebilir ekonomik dalgalanmalar tek başına TBK 138 kapsamında uyarlama sebebi oluşturmaz. Uyarlama, sözleşme kurulurken öngörülemeyen istisnai ve olağanüstü durumlara özgüdür.
• Sözleşmeye bağlılık esası: Uyarlamada temel ilke sözleşmeye bağlılıktır. Uyarlama en son çare olarak ve dengeyi yeniden kurmaya yetecek ölçüde uygulanır, sözleşme bütünüyle yeniden yazılmaz.

Karar numaralarına dayalı güncel içtihat incelemesi için başvurunuzda, somut olayınıza uygun emsal kararların avukatınız tarafından değerlendirilmesi yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davasını kimler açabilir?

Kira tespit davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Kiraya veren genellikle bedelin artırılması, kiracı ise aşırı artışın önlenmesi veya bedelin düşürülmesi amacıyla başvurur.

Kira tespit davası için beş yılın dolması şart mıdır?

Hayır. Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamadığında dava beş yıl beklenmeden de açılabilir. Beş yılın dolması, hâkimin TÜFE sınırıyla bağlı kalmaksızın emsal ve hakkaniyete göre belirleme yapabildiği ayrı bir durumu ifade eder.

Kira tespit davası açmak için ihtar çekmek zorunlu mudur?

İhtar her durumda zorunlu değildir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için ya dava yeni dönem başından en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp dönem sonuna kadar dava açılmalıdır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı şey midir?

Hayır. Kira tespit davası yeni dönem bedelini güncel değere göre belirler ve TBK 344-345’e dayanır. Kira uyarlama davası ise öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin yeni duruma uyarlanmasını amaçlar ve TBK 138’e dayanır.

Kira tespit davasında hangi mahkeme görevlidir?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri (çoğu olayda taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi yetkilidir.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira tespit davası sonucunda kiracı tahliye edilir mi?

Kira tespit davası tahliye davası değildir ve kiracının çıkarılması sonucunu doğurmaz. Yalnızca ödenecek kira bedelini belirler. Tahliyeye ilişkin ayrı süreçler için tahliye taahhütnamesi ve ilgili yazılarımızdan yararlanabilirsiniz.

Kira bedeli tespit edilirken depozito da değişir mi?

Kira tespit kararı doğrudan depozito tutarını belirlemez. Güvence bedelinin üst sınırı ve iadesine ilişkin kurallar için kira depozitosu (güvence bedeli) yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Kira tespit ve kira uyarlama davaları her olayın kendine özgü koşullarına, sözleşme hükümlerine ve güncel mevzuata göre değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşamamak için sürece başlamadan önce bir avukata danışmanızı ve sürecinizi uzman bir hukukçu ile yürütmenizi öneririz.