Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok tartışılan konulardan biridir. Kural olarak taraflar yıllık artış oranını sözleşmede belirleyebilir, ancak bu oran bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Kararlaştırılan oran konusunda uyuşmazlık çıktığında ya da kira bedeli güncel duruma göre çok düşük kaldığında ise kira tespit davası gündeme gelir. Bu yazıda kira artışının yasal sınırını, artış oranının nasıl belirlendiğini, kira tespit davasının ne zaman ve nasıl açıldığını genel hatlarıyla açıklıyoruz.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışının temel kuralı şudur: taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir, fakat kararlaştırılan oran bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede artış oranı hiç belirlenmemişse de artış, aynı üst sınırla, yani TÜFE on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde uygulanır.

Beş Yıldan Uzun Süren Kiralarda Durum

Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde kira bedeli, yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmaz. Bu durumda hâkim; TÜFE’deki artış oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Yani uzun süredir devam eden ve piyasa gerisinde kalan kiralarda, tespit davasıyla bedelin güncellenmesi mümkün olabilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi için açılan davadır. Uygulamada iki tarafın da başvurabildiği bir yoldur: kiraya veren düşük kalan kirayı yükseltmek, kiracı ise fahiş bulduğu kirayı gerçekçi seviyeye çekmek için bu davayı açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

Davanın açılma zamanı, tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler:

• Yeni kira dönemi başlamadan belirli süre önce açılırsa: Tespit edilen bedel, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
• Bu süre kaçırılırsa: Belirli koşullarda ihtar şartıyla, tespit edilen bedel takip eden kira döneminden itibaren uygulanabilir.

Bu nedenle tespit davasında zamanlama, sonucu doğrudan etkileyen kritik bir konudur.

Kira Ödenmezse Ne Olur?

Artış ya da tespit ayrı bir konudur; kira bedelinin hiç ödenmemesi ise temerrüt ve tahliye sürecini gündeme getirir. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde izlenecek yollar için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi istediği oranda zam yapabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Ayrıca belirli dönemlerde geçici üst sınır düzenlemeleri de olabilir.

Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?

Sözleşmede oran belirlenmemişse de artış aynı üst sınırla, TÜFE on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde uygulanır.

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?

Evet. Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, fahiş bulduğu kiranın gerçekçi seviyeye getirilmesini isteyebilir.

Beş yıldan uzun kiralarda kira nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir.

Uzman Desteği İçin İletişime Geçin

Kira artışı, kira tespiti ve kira uyuşmazlıklarınız için Av. Faruk Durak Hukuk Bürosu (İzmir, Bornova) ile iletişime geçebilir veya 0532 179 81 51 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.