Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri (TBK 350-352) ve Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının tahliyesi, ancak kanunda sayılan haklı sebeplerin varlığında ve usulüne uygun biçimde mümkündür. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir düzen öngördüğünden keyfi tahliye yapılamaz. Bu rehberde tahliye sebeplerini, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliyeyi, tahliye taahhütnamesini, iki haklı ihtarı, temerrüt hâlini, yeniden kiralama yasağını, dava süresi ve görevli mahkemeyi ve konuya ilişkin Yargıtay kararlarını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri iki grupta toplanır: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa, yeni malik ihtiyacı) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi). Her sebep kendi usul ve sürelerine tabidir.

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)

TBK m.350

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise, sözleşmeyi belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Gereksinim nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici veya samimi olmayan ihtiyaç tahliye sebebi oluşturmaz. İhtiyaç, dava tarihinde bulunmalı ve yargılama sürerken de devam etmelidir.

Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, konut veya işyeri ihtiyacı varsa; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

Tahliye Taahhütnamesi (TBK m.352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerli olması için yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş bulunması gerekir. Ayrıntı için Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Hazırlanır yazımıza bakabilirsiniz.

İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki kez yazılı haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı ihtarla süre vererek (konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün) temerrüt sebebiyle sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Ayrıca ödenmeyen kira için icra takibi başlatılabilir; bu konuda İcra Takibi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının Aynı Yerde Konutu Olması (TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu, sözleşme kurulurken kiraya verence bilinmiyorsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Üç Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

Gereksinim nedeniyle tahliye sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça, tahliyeden itibaren üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Dava Süresi, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Tahliye davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Gereksinim ve ilgili sebeplerde bir aylık dava süresine dikkat edilmelidir. Kira bedelinin tespitine ilişkin Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası yazımız ilgili olabilir.

Yargıtay Kararları

İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalı

Gereksinim nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır; süreklilik göstermeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/18026, K. 2013/1749, T. 06.02.2013).

İhtiyaç Yargılama Boyunca Sürmeli

İhtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama sürerken de devam etmesi gerekir; geçici ihtiyaç tahliyeye esas alınamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7043, K. 2015/7734, T. 01.10.2015).

Boş Başka Taşınmaz Varsa İhtiyaç Zorunlu Sayılmaz

İhtiyacı karşılayabilecek boş bir başka taşınmazın bulunması hâlinde, ileri sürülen gereksinim zorunlu kabul edilmez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7280, K. 2015/10980, T. 10.12.2015).

Karar özetleri bilgilendirme amaçlıdır. Güncel içtihat ve kararların tam metni için resmî kaynakların esas alınması gerekir.

İlgili rehber: Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Hayır. Tahliye ancak kanunda sayılan haklı sebeplerle ve usulüne uygun biçimde mümkündür; keyfi tahliye yapılamaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ne aranır?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç dava tarihinde bulunmalı ve yargılama boyunca da sürmelidir.

Tahliye taahhüdü nasıl işletilir?

Kiracı yazılı taahhütte belirtilen tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olmalıdır.

İki haklı ihtar ne demektir?

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez yazılı haklı ihtara sebep olması hâlinde, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye sonrası ev yeniden kiraya verilebilir mi?

Gereksinim nedeniyle tahliyede, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat gündeme gelir.

Tahliye davası nerede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava öncesinde arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Kira ödenmezse tahliye mümkün mü?

Evet. Kiracıya yazılı ihtarla süre verilerek temerrüt sebebiyle tahliye istenebilir; ayrıca ödenmeyen kira için icra takibi yapılabilir.

İlgili konular: kira depozitosu (güvence bedeli) iadesi yazımıza da bakabilirsiniz.

Hukuki Destek İçin İletişime Geçin

Tahliyede sebebe uygun yol ve sürelerin doğru seçilmesi sonucu doğrudan etkiler. Av. Faruk Durak Hukuk Bürosu (İzmir, Bornova) ile iletişime geçebilir veya 0532 179 81 51 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosya kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir; süreç için bir avukattan destek alınması önerilir.