Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri ve Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının tahliyesi, ev sahibinin tek taraflı isteğiyle ve kendiliğinden yapılamaz. Kiraya veren, ancak kanunda sayılan belirli sebeplerin varlığında ve kural olarak dava ya da icra yoluyla kiracıyı tahliye edebilir. En sık başvurulan yollar; geçerli bir tahliye taahhütnamesi, bir kira yılı içinde verilen iki haklı ihtar, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı ile kira bedelinin ödenmemesidir. Bu yazıda kiracının hangi sebeplerle ve nasıl tahliye edilebileceğini, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ve sürecin işleyişini genel hatlarıyla açıklıyoruz.

Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir düzen benimsemiştir. Bu nedenle tahliye ancak sınırlı sebeplere dayanabilir. Tahliye sebepleri, kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanmasına göre ikiye ayrılır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

• Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
• Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyacı. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren belirli süre içinde ihtiyacını yazılı bildirmek ve kanuni süreye uymak zorundadır.
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa.
• On yıllık uzama süresi: Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından, kiraya veren belirli bildirim süresine uyarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

• Tahliye taahhüdü: Kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi.
• İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez haklı ihtara sebep olması.
• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracının kirayı ödememesi hâlinde, usulüne uygun ihtarın ardından tahliye istenebilmesi.
• Kiracının başka konutu bulunması: Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi kanunda öngörülen özel hâller.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Ne Zaman Geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Uygulamada güçlü bir tahliye yolu olmakla birlikte, geçerliliği bazı şartlara bağlıdır:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda, kiralanan teslim edilmeden alınan taahhüt kural olarak geçersiz sayılır.
• Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
• Taahhüt, bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.

Geçerli bir taahhüde rağmen kiracı çıkmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren belirli süre içinde icra takibi ya da tahliye davası yoluna başvurabilir. Taahhüdün tarihi ve imzası, uyuşmazlıklarda en çok tartışılan noktalardır; bu nedenle belgenin baştan doğru düzenlenmesi önemlidir.

Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? Süreç

Tahliye kural olarak dava veya icra yoluyla gerçekleşir. Kiraya verenin kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak gibi fiili yollarla kiracıyı çıkarması hukuka aykırıdır ve sorumluluk doğurur. Genel akış şöyledir:

1. Sebebin belirlenmesi: Somut olaya uygun tahliye sebebi ve doğru yol tespit edilir.
2. İhtar veya bildirim: Gerekli hâllerde (temerrüt, ihtiyaç, süre bildirimi) usulüne uygun ihtar veya bildirim yapılır.
3. Dava ya da icra: Tahliye davası açılır veya taahhüt ile kira alacağına dayalı hâllerde icra yoluna başvurulur. Kira alacağının takibi konusunda İzmir icra avukatı sayfamızdaki bilgiler de yol gösterici olabilir.
4. Karar ve icra: Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından, gerekirse icra marifetiyle kiralanan boşaltılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dikkat Edilmesi Gerekenler

İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı aranır. Ayrıca kiralananın ihtiyaç nedeniyle boşaltılmasından sonra, haklı bir sebep olmaksızın belirli bir süre boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi kanunen kısıtlanmıştır. Bu kurala aykırılık, kiraya veren yönünden tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkarabilir mi?

Hayır. Kiraya veren, kilit değiştirmek veya eşyaları çıkarmak gibi fiili yollarla kiracıyı tahliye edemez. Tahliye kural olarak dava ya da icra yoluyla, mahkeme veya icra dairesi eliyle gerçekleşir.

Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli midir?

Hayır. Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Teslimle aynı anda, kiralanan verilmeden alınan taahhüt kural olarak geçersizdir.

İki haklı ihtar ne demektir?

Kiracının bir kira yılı içinde kira borcunu zamanında ödememesi nedeniyle iki kez haklı ihtara sebep olmasıdır. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren belirli süre içinde tahliye davası açabilir.

Kira ödenmezse tahliye ne kadar sürer?

Süre; seçilen yola, ihtar süreçlerine, mahkeme veya icra dairesinin iş yüküne ve kiracının itirazlarına göre değişir. Dosyanın niteliğine göre gerçekçi bir öngörü paylaşılabilir; kesin bir süre taahhüdü verilemez.

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Satış tek başına kiracıyı çıkarmaz; sözleşme yeni malikle devam eder. Ancak yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa, kanuni bildirim ve süre şartlarına uyarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Uzman Desteği İçin İletişime Geçin

Kiracı tahliyesi, doğru sebebin ve yolun seçilmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Kira ve tahliye süreçlerinizde Av. Faruk Durak Hukuk Bürosu (İzmir, Bornova) ile iletişime geçebilir veya 0532 179 81 51 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.