Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352): Geçerlilik Şartları, 1 Aylık Süre ve İtiraz
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir? TBK 352/1 kapsamında yazılı şekil, teslimden sonra verilme şartı, 1 aylık hak düşürücü süre, icra takibi ve tahliye davası, itiraz yolları ve Yargıtay kararları.
Kiraya verenin, kiracıyı belirli koşullarda taşınmazdan çıkarmasını sağlayan en etkili araçlardan biri tahliye taahhütnamesidir. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, bu tarihte çıkmaması halinde kiraya verene icra veya dava yoluyla tahliye imkanı tanır. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi sıkı şekil ve zamanlama şartlarına bağlıdır; bu şartlardan birinin eksikliği taahhüdü baştan geçersiz kılar.
Taahhüde dayalı tahliyenin kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı, yazılı irade beyanıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Geçerli bir taahhüt, kira sözleşmesinde yazılı diğer sona erme sebeplerinden bağımsız olarak, taahhüt edilen tarihte kiraya verene tahliye talep etme hakkı verir.
Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhüdünün hüküm doğurabilmesi için aşağıdaki şartların tamamının bir arada bulunması gerekir:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Yazılı şekil | Taahhüt yazılı olmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir, ancak noter taahhüdü ispat kolaylığı sağlar. |
| Teslimden sonra verilme | Taahhüt, kiralananın tesliminden (kira ilişkisi kurulduktan) sonra verilmelidir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersizdir. |
| Belirli bir boşaltma tarihi | Taşınmazın boşaltılacağı tarih açık ve belirli olmalıdır. |
| Bizzat kiracı veya yetkili vekili | Taahhüt kiracı tarafından veya özel yetkili vekili tarafından verilmelidir. |
| Serbest irade | Taahhüt hata, hile veya ikrah (baskı) olmaksızın serbest iradeyle verilmiş olmalıdır. |
Neden “Teslimden Sonra” Şartı Kritiktir?
Uygulamada en sık rastlanan geçersizlik sebebi, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda, ev tutma şartı gibi dayatılarak alınmasıdır. Kiracı, taşınmaza henüz yerleşmeden baskı altında imza attığında, bu beyan serbest iradenin ürünü sayılmaz. Bu nedenle geçerli bir taahhüt, kira ilişkisi kurulup taşınmaz teslim edildikten sonra düzenlenmelidir. Taahhüdün sözleşme kurulurken alındığını iddia eden kiracının bunu yazılı delille ispatlaması beklenir.
1 Aylık Hak Düşürücü Süre
Taahhüt edilen boşaltma tarihinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; sürenin kaçırılması halinde o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Süre, hakim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınır.
İki Yol: İcra Takibi veya Tahliye Davası
Kiraya veren, taahhüde dayanarak iki yoldan birini seçebilir:
| Yol | Nasıl İşler | İtiraz Mercii |
|---|---|---|
| İcra takibi | İcra dairesinde taahhüde dayalı tahliye takibi başlatılır, kiracıya tahliye emri gönderilir. | Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. |
| Tahliye davası | Sulh Hukuk Mahkemesinde taahhüde dayalı tahliye davası açılır. | Yargılama sulh hukuk mahkemesinde yürür; karara karşı istinaf yolu açıktır. |
Tahliye Taahhütnamesi (Örnek İskelet)
Kiracısı bulunduğum … adresindeki taşınmazı, hiçbir baskı ve zorlama olmaksızın, serbest irademle …/…/20… tarihinde kayıtsız şartsız boşaltıp tahliye edeceğimi; bu tarihte boşaltmadığım takdirde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeme ve yargılama giderlerine katlanacağımı beyan ve taahhüt ederim.
Düzenleme Tarihi: …/…/20…
Kiracı Ad Soyad / İmza
Bu iskelet yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Düzenleme tarihi ile boşaltma tarihinin doğru belirlenmesi geçerlilik açısından belirleyici olduğundan, belgenin bir avukat gözetiminde hazırlanması önerilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Tahliye taahhüdüne dayalı süreçler belgenin düzenlenme anına ve sürelere son derece duyarlı olduğundan, işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız önerilir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 04.10.1944, E. 20, K. 28: Kira sözleşmesinin kurulduğu anda alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesinin ürünü sayılamayacağından geçerli değildir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olması gerekir. Bu ilke, yerleşik uygulamada halen esas alınmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/6-975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021: Taahhütnamedeki düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmış olması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Bu tarihlerin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu iddiasını, bu savunmayı ileri süren kiracının yazılı delille ispat etmesi gerekir.
Not: Tahliye taahhüdü içtihadı özellikle boş tarihli belgeler ve yenilenen sözleşmeler yönünden gelişmeye devam etmektedir. Güncel bir uyuşmazlıkta en son tarihli kararların teyit edilmesi önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?
Kanun yazılı şekli yeterli görür; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noterde düzenlenen taahhüt, imza ve tarih yönünden ispat kolaylığı sağladığı için uygulamada tercih edilir.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhüt geçerli mi?
Hayır. Kira ilişkisi kurulurken, taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhüt serbest iradenin ürünü sayılmadığından geçersizdir. Taahhüt teslimden sonra verilmelidir.
Boş tarihli taahhütname geçerli olur mu?
Yerleşik uygulamada, boş bırakılan tarihlerin sonradan doldurulmuş olması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia eden kiracının bunu yazılı delille ispatlaması gerekir.
Taahhüt tarihinde kiracı çıkmazsa ne yapılır?
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür ve kaçırılırsa o taahhüde dayanılamaz.
Tahliye takibine itiraz edilirse ne olur?
Kiracı icra takibine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep eder; mahkeme taahhüdü geçerli bulursa tahliyeye karar verilir.
Tahliye davasında hangi mahkeme görevlidir?
Taahhüde dayalı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir.
İlgili konular: kiracı nasıl tahliye edilir, kira artışı ve kira tespit davası, kira depozitosu ve icra takibi nasıl başlatılır yazılarımıza da bakabilirsiniz.
Hukuki Destek İçin İletişime Geçin
Tahliye taahhüdünün geçerliliği, düzenlenme tarihi ve bir aylık sürenin doğru yönetilmesi sonucu doğrudan etkiler. İzmir ve Bornova’daki kira ve tahliye uyuşmazlıklarınız için iletişim sayfamızdan veya +90 532 179 81 51 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.
